O Relatório Gerencial ALZR11 referente a março de 2025 trouxe movimentações relevantes na gestão do fundo, com destaque para a alienação estratégica de ativo, expansão de data center e reforço no guidance de rendimentos. O ALZR11 é gerido pela Alianza Gestão de Recursos e se consolidou como um dos principais FIIs de renda com contratos atípicos.
Alienação do Imóvel Santillana
O fundo formalizou a venda do imóvel locado à Editora Moderna/Santillana por R$ 53 milhões, com recebimento parcelado e manutenção da receita locatícia por 30 meses. O lucro contábil estimado é de R$ 10,3 milhões, com TIR projetada de 16,3% ao ano. Estima-se incremento de R$ 0,077/cota no primeiro mês e média de R$ 0,031/cota nos meses seguintes.
Expansão do Data Center Scala (RS)
Foi concluída a obra de expansão no Data Center Scala em Porto Alegre, com aumento de capacidade para 1,2MW. O ALZR11, por meio do Alianza Digital Realty FII, desembolsou R$ 30 milhões, elevando o aluguel mensal do ativo para R$ 1,17 milhão, mantendo um cap rate de 9,36% a.a. e yield caixa de aproximadamente 10,5%.
Destaques Financeiros de Março
- Patrimônio líquido: R$ 1.272.157.932
- Valor patrimonial por cota: R$ 104,05
- Valor de mercado: R$ 1.237.334.450
- Número de cotas: 12.226.625
- Caixa total consolidado: R$ 205.448.144
- Quantidade de cotistas: 152.691
Rendimentos e Guidance
O fundo distribuirá em 25/04 um rendimento de R$ 0,8155 por cota, referente ao lucro caixa de março. Após essa distribuição, o ALZR11 mantém uma reserva de R$ 0,0938 por cota.
A gestão divulgou guidance semestral de R$ 0,79 a R$ 0,81 por cota/mês para o 1º semestre de 2025, considerando apenas receitas recorrentes e aplicação de caixa, sem efeitos de vendas de ativos.
Composição e Diversificação do Portfólio
O ALZR11 encerrou março com 23 imóveis, todos 100% ocupados e com contratos de locação atípicos. O portfólio é diversificado por tipo de imóvel, setor dos locatários e localização:
- Por classe de imóveis: Edifícios comerciais (30%), galpões logísticos secos (30%), renda urbana (28%), data centers (9%), galpões refrigerados (3%)
- Por setor: Educação, saúde, varejo, logística, data centers, entre outros
- Por localidade: Grande SP (66%), estado de SP (15%), Rio de Janeiro, RS e outros
Fluxo de Caixa e Obrigações Futuras
O fundo possui obrigações de pagamento futuras por aquisições de imóveis e amortizações de CRIs, mas sua posição atual em caixa cobre mais de dois anos dessas obrigações. Destaque para:
- Obrigações com CRIs: R$ 486,3 milhões
- Obrigações com aquisições: R$ 69,1 milhões
- Receita bruta anual: R$ 153,6 milhões
- Juros + amortizações para os próximos 12 meses: R$ 71,1 milhões (46,3% da receita anual)
IMPORTANTE
Este artigo foi elaborado com base no relatório gerencial oficial do ALZR11 de março de 2025. Caso encontre alguma inconsistência, entre em contato para que possamos corrigir.
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