O Relatório Gerencial APTO11 (Navi Residencial FII) referente a março de 2025 trouxe atualizações relevantes sobre a composição da carteira, desempenho dos imóveis e distribuição de rendimentos. O fundo manteve uma gestão ativa tanto na alocação de crédito quanto no portfólio imobiliário, buscando otimizar retornos e manter uma estrutura de capital equilibrada.
Composição da Carteira
A carteira do APTO11 em março de 2025 estava distribuída em:
- 60% em Crédito
- 35% em Imóveis
- 5% em Caixa
Os principais ativos de crédito incluem CRIs como Maiojama (8%), São Carlos (7%), MRV Flex VI Sênior (7%) e outros, com diversificação por tipo de financiamento e garantias sólidas.
Nos ativos imobiliários, destacam-se:
- Edição Jardins: 19 unidades no Jardim Paulista (SP), representando 33% do portfólio.
- Clarion Faria Lima: 1 unidade no Jardim Europa (SP), com 2% de participação.
Desempenho da Carteira de Crédito
A carteira de CRIs apresentava a seguinte composição:
- 85% indexada ao IPCA (+9,0% a.a.).
- 15% atrelada ao CDI (+3,1% a.a.).
As garantias estavam distribuídas principalmente em São Paulo (27%), pulverizadas (26%) e outras regiões como RS, SC e RJ.
Os CRIs também mostravam boa diversidade por tipo, com 42% performados e foco em financiamento de obra, garantia financeira e incorporações residenciais.
Ativos Imobiliários e Valorização
Os imóveis adquiridos em 2021 tiveram custo médio de R$ 16,3 mil/m², com sucessivas reavaliações:
- Jun/23: R$ 20,4 mil/m².
- Jun/24: R$ 20,6 mil/m².
Vendas realizadas recentemente trouxeram retornos expressivos, como:
- +34% sobre o valor de aquisição na unidade do Radisson Vila Olímpia.
- +18% na unidade Transamerica Faria Lima.
- +16% no Clarion Faria Lima.
- +10% no It Style Home.
Performance Operacional dos Imóveis
A taxa de ocupação evoluiu para 86% em março de 2025, refletindo um aumento frente aos trimestres anteriores.
O RevPar (indicador que combina diária média e ocupação) alcançou R$ 299, crescimento de 4% sobre o 4T24.
As diárias médias ficaram em R$ 350, mantendo estabilidade.
Resultados e Dividendos
O fundo gerou uma distribuição de R$ 0,09 por cota no mês de março de 2025.
Além disso, acumulava R$ 0,05 por cota em dividendos a pagar, reforçando uma posição conservadora na gestão do fluxo de caixa.
Estrutura de Capital
A estrutura patrimonial do APTO11 incluía:
- Ativo Total: R$ 56,7 milhões.
- Patrimônio Líquido (PL): R$ 44,8 milhões.
- Dívida: R$ 11,9 milhões.
Parte das aquisições foi financiada por um CRI com as seguintes condições:
- Taxa: IPCA + 6% a.a.
- Início: agosto de 2021.
- Prazo: 25 anos, com 3 anos de carência total.
IMPORTANTE
Os dados apresentados neste artigo foram coletados diretamente do Relatório Gerencial APTO11 – março de 2025. Todas as informações numéricas foram revisadas e conferidas com o documento oficial. Caso você identifique algum erro ou queira sugerir melhorias, por favor, entre em contato para que possamos manter o conteúdo sempre atualizado e preciso.
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